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Réforme de la procédure d’expropriation en Région wallonne

(Le texte a été publié au Forum de l’immobilier (2019/24, pp. 7-8) et est reproduit ci-dessous avec l’aimable autorisation de la maison d’édition Anthemis que l’auteur remercie vivement)

Un décret wallon du 22 novembre 2018 relatif à la procédure d’expropriation a été publié le 18 décembre 2018 au Moniteur belge (ci-après, « le décret »). L’entrée en vigueur du décret sera prochainement fixée par le Gouvernement wallon[1]. Dans la foulée du décret flamand du 24 février 2017 relatif à l’expropriation d’utilité publique[2], la Région wallonne se dote donc de sa propre procédure d’expropriation qui était régie jusqu’à présent par des lois fédérales[3]. Depuis le 1er juillet 2014[4], chaque Région est en effet compétente pour établir ses propres règles en matière de procédure judiciaire d’expropriation[5]. La réforme de la procédure d’expropriation est attendue depuis longtemps compte tenu du caractère dépassé et inadapté de nombreux aspects de l’arsenal législatif fédéral[6]. Le législateur wallon a décidé de partir d’une feuille blanche puisque le décret abroge les lois fédérales relatives à la procédure d’expropriation[7]. Sans prétendre à l’exhaustivité, l’on propose de dégager certaines lignes de force du décret.

  1. Vision large de la notion d’expropriation. L’expropriation implique en principe « une suppression forcée et totale du droit de propriété sur un bien (…) »[8]. La Cour de cassation confirme en ce sens que l’expropriation « suppose un transfert de propriété forcée ayant pour effet une perte de propriété, partant, une dépossession effective d’un bien»[9].

Le décret opte pour une définition plus large de l’expropriation pour au moins deux raisons. D’une part, il définit l’expropriation comme « la cession amiable ou forcée d’un droit sur un bien immobilier réalisée dans un but d’utilité publique »[10]. D’autre part, le décret indique que l’expropriation peut consister en un  « transfert d’un droit de propriété sur un bien immobilier » mais également en « la suppression d’un droit réel démembré, d’un droit indivis d’un droit réel ou d’un droit personnel sur le bien »[11]. Cette conception élargie de l’expropriation permettrait, par exemple, à une autorité publique d’exproprier un locataire qui ne souhaite pas quitter l’immeuble exproprié alors que le propriétaire ne s’y oppose pas et est disposé à s’accorder amiablement avec l’autorité publique[12].

  1. Phase administrative préalable à la procédure judiciaire d’expropriation. Des règles indiquent les formes et les délais à respecter depuis la constitution du dossier d’expropriation par l’autorité publique et ce, jusqu’à l’adoption de l’arrêté du Gouvernement wallon autorisant l’expropriation[13]. On épinglera que le décret ne prévoit pas de lourde formalité en matière de participation du public, comme la tenue d’une enquête publique. Les personnes expropriées peuvent toutefois faire valoir leurs observations écrites lors de la phase administrative[14].

On restera attentif au fait que des normes législatives d’habilitation peuvent prévoir des formalités complémentaires, le cas échéant, plus contraignantes. A chaque expropriation, il s’imposera donc de lire le décret – qui organise la procédure d’expropriation – de manière combinée avec la législation d’habilitation applicable – qui prévoit le cas dans lequel l’autorité publique peut exproprier[15]. A titre d’illustration, le CoDT autorise l’expropriation notamment pour mettre en œuvre le périmètre d’un site à réaménager[16] et prévoit, dans ce contexte, une procédure administrative particulière[17] qui complète les dispositions du décret relatives à la phase administrative d’expropriation.

On relève en outre que les communautés sont compétentes pour régler les cas et les modalités d’expropriation[18]. Il semble donc que la phase administrative prévue par le décret ne soit pas applicable aux expropriations menées dans le cadre des compétences de la Communauté française et de la Communauté germanophone[19]. Ce raisonnement vaut, à notre sens, pour l’ensemble des dispositions du décret qui ne concernent pas directement la procédure judiciaire d’expropriation.

  1. Péremption de l’arrêté d’expropriation. Suivant le décret, l’arrêté d’expropriation est périmé s’il n’est pas mis en œuvre endéans un délai de dix ans[20].
  1. Obligation de négocier. Le décret prévoit que « la requête en expropriation n’est recevable que si, au préalable, une tentative de cession amiable a eu lieu»[21]. L’autorité publique peut toutefois se limiter à faire une simple offre dont le contenu minimal est fixé par le décret[22].
  1. Compétence du tribunal de première instance pour connaitre d’une demande d’expropriation. C’est désormais le tribunal de première instance qui est compétent en matière d’expropriation et non plus le juge de paix[23]. Les travaux préparatoires du décret justifient ce choix législatif[24]. On relève que la cour d’appel est compétente pour connaître des appels interjetés à l’encontre du jugement provisionnel[25] – c’est-à-dire, la décision par laquelle le tribunal statue définitivement sur la légalité de l’expropriation et provisoirement sur l’indemnité de l’exproprié[26] – et du jugement sur l’indemnité d’expropriation[27] prononcés par le tribunal de première instance.
  1. Suppression de la condition de l’ (extrême) urgence. Le décret instaure une procédure judiciaire d’expropriation largement inspirée de la procédure prévue par la loi du 26 juillet 1962. Il n’est toutefois plus question pour l’autorité publique de prouver l’extrême urgence puisque le décret prévoit une procédure unique voulue « rapide»[28] et encadrée par des délais à chaque étape.

On relève que plusieurs aspects procéduraux de la loi du 26 juillet 1962 – attentatoires aux droits de la défense de l’exproprié – sont logiquement écartés : le juge n’est plus tenu de rendre son jugement provisionnel dans les quarante-huit heures de la comparution sur les lieux[29] et l’exproprié peut interjeter appel du jugement provisionnel qui lui est défavorable[30].

  1. Prise de possession par l’autorité publique après le jugement provisionnel. Le décret prévoit une prise de possession par l’autorité publique du ou des biens expropriés avant le débat judiciaire sur l’indemnité d’expropriation[31], ce qui pourrait théoriquement intervenir après plusieurs mois. On souligne à ce propos que le dépassement des délais afférents à la procédure judiciaire n’est pas expressément sanctionné. Certes, le décret prévoit que les parties – dans ce contexte, singulièrement l’autorité publique – peuvent saisir la cour d’appel si le tribunal de première instance n’a pas respecté certains délais[32]. Aucune mesure n’est toutefois prévue dans le cas où la cour d’appel viendrait, avec l’accord ou non des parties, à manquer les délais de procédure qui la concernent. Compte tenu de l’encombrement de leur rôle, il n’est pas à exclure que les juridictions judiciaires ne seront pas toujours à même de respecter à la lettre les délais prévus par le décret.
  1. Conclusion. L’évaluation de la procédure d’expropriation prévue par le décret devra être effectuée au fur et à mesure de son application. Même si des difficultés devaient être rencontrées à l’usage, l’on ne peut que se réjouir de l’élan de modernisation opéré par la Région flamande et la Région wallonne, qui laissent derrière elles la Région de Bruxelles-Capitale et l’autorité fédérale et, par conséquent, témoigne d’une procédure d’expropriation à plusieurs vitesses en Belgique.

 

Kevin Polet

Avocat au barreau du Brabant wallon (HSP)

Assistant à l’UCLouvain

[1] Art. 106 du décret du 22 novembre 2018.

[2] Mon. b. du 25 avril 2017.

[3] A savoir : (1) la loi du 17 avril 1835 qui organise la procédure d’expropriation dite ordinaire, (2) la loi du 10 mai 1926 instituant la procédure d’expropriation d’urgence et (3) la loi du 26 juillet 1962 qui a trait à la procédure d’expropriation d’extrême urgence.

[4] Date d’entrée en vigueur de la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l’Etat (art. 67).

[5] Sur les questions que suscite cette faculté notamment sur le plan constitutionnel, voy. not. K. Polet, « La régionalisation de la procédure judiciaire d’expropriation sous la sixième réforme de l’Etat : les prémices d’une réforme souhaitable ? », A.P.T., 2014, pp. 469-478.

[6] Pour un exposé des arguments en faveur de la réforme des lois fédérales relatives à la procédure d’expropriation, voy. not. K. Polet, op. cit., pp. 475-477 et les réf. citées.

[7] Art. 98, 101 et 103 du décret du 22 novembre 2018.

[8] B. Paques, « L’expropriation pour cause d’utilité publique », Rép. not., Bruxelles, Larcier, 2001, p. 50.

[9] Voy. not. Cass., 4 décembre 2008, Pas., 2008, pp. 2753 et s. ; 13 juin 2013, Pas., 2013, pp. 1364 et s.

[10] Art. 1, 2°, du décret du 22 novembre 2018.

[11] Art. 2, § 1er, al. 1er, 1° et 2°, du décret du 22 novembre 2018.

[12] Voy., en ce sens, l’exposé des motifs du projet de décret relatif à la procédure d’expropriation, Doc. Parl. wall., sess. 2018-2019, n° 1170/1, p. 5.

[13] Art. 6 à 20 du décret du 22 novembre 2018.

[14] Art. 13 du décret du 22 novembre 2018.

[15] Voy., en ce sens, l’exposé des motifs du projet de décret relatif à la procédure d’expropriation, Doc. Parl. wall., sess. 2018-2019, n° 1170/1, pp. 4-5.

[16] Art. D.VI.1, 4°, du CoDT.

[17] Art. D.VI.3 à D.VI.5 du CoDT.

[18] Art. 79, § 1er, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980 et art. 51 de la loi du 31 décembre 1983 de réformes institutionnelles pour la Communauté germanophone.

[19] Voy., à ce propos, l’exposé des motifs du projet de décret relatif à la procédure d’expropriation, Doc. Parl. wall., sess. 2018-2019, n° 1170/1, pp. 5 et 6 ; égal. K. Polet, op. cit., pp. 474-475.

[20] Art. 20, § 1er, al. 1er, du décret du 22 novembre 2018.

[21] Art. 26, § 1er, al. 1er, du décret du 22 novembre 2018.

[22] Art. 26, § 1er, al. 2, du décret du 22 novembre 2018

[23] Art. 28 du décret du 22 novembre 2018.

[24] Exposé des motifs du projet de décret relatif à la procédure d’expropriation, Doc. Parl. wall., sess. 2018-2019, n° 1170/1, pp. 7-8.

[25] Art. 39 du décret du 22 novembre 2018.

[26] Art. 38 du décret du 22 novembre 2018.

[27] Art. 51 du décret du 22 novembre 2018.

[28] Exposé des motifs du projet de décret relatif à la procédure d’expropriation, Doc. Parl. wall., sess. 2018-2019, n° 1170/1, p. 5.

[29] Art. 35 et 36 du décret du 22 novembre 2018.

[30] Art. 39, al. 1er, 4°, du décret du 22 novembre 2018.

[31] Art. 44 à 47 du décret du 22 novembre 2018.

[32] Art. 39, al. 1er, 1° à 3°, du décret du 22 novembre 2018.

February 20th, 2019|Actualités|

Projet de révision du RRU : évolution ou révolution ?

Hier marquait le début de l’enquête publique relative au projet de nouveau RRU, qui court jusqu’au 19 mars prochain.

Le projet de RRU porte notamment sur la révision des règles relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions, qu’elles soient isolées ou en mitoyenneté, les normes d’habitabilité des logements (surfaces minimales, etc.) ainsi que sur le nombre d’emplacements de parking autorisés hors voirie. Il revoit également les impositions PMR et ajoute une dynamique environnementale (reconversion des immeubles, gestion des eaux de pluie, isolation des bâtiments, obligation de placer des panneaux solaires ou photovoltaïques sur une toiture de 60 m² ou de l’aménager en toiture végétalisée, etc.).Des mesures en matière d’isolation acoustique des bâtiments sont, par ailleurs, imposées.

Ce nouveau texte réglementaire affiche l’ambition de répondre aux difficultés rencontrées dans la pratique (cohérence entre le RRU et le CoBrACE, problématique de la construction de tours sur le territoire bruxellois soulevée dans l’arrêt Van Maerlant, problématique liée aux surfaces minimales des kots, etc.).

Il aura incontestablement des impacts importants dans la conception des immeubles neufs. Il ne sera pas non plus dénué d’impact sur les procédures d’instruction des demandes de permis d’urbanisme. Il revêt donc une grande importance pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier actif en Région de Bruxelles-Capitale.

HSP vous convie ce jeudi 28 février 2019 à son midi-déjeuner durant lequel Maitres Nicolas Barbier et Aurélie Trigaux aborderont avec vous les différents changements proposés, l’adéquation des réponses apportées aux problématiques rencontrées dans la pratique, tant sur le volet pratique que sur le volet juridique, et leurs impacts sur vos projets.

Inscription

Dans l’intervalle, nous vous invitons à découvrir le tableau comparatif « RRU 2006 – Projet de RRU 2019 » que nous avons établi en ce qui concerne les titres suivants :

  • Titre Ier: caractéristiques des constructions et leurs abords
  • Titre II : normes d’habitabilité des logements
  • Titre IV : accessibilité des bâtiments pour les PMR
  • Titre VII (titre VIII RRU 2006) : les normes de stationnement en dehors de la voirie
Tableau
Nicolas Barbier
Nicolas BarbierAvocat
Aurélie Trigaux
Aurélie TrigauxAvocate
February 19th, 2019|Conférences – Séminaires|

Entrée en Vigueur des nouveaux droits de greffe le 1er février 2019

Loi du 18 octobre 2018 (Moniteur Belge 20 décembre 2018)

Les droits de greffe sont uniformisés par la loi du 18 décembre 2018.

Il est ainsi dû pour chaque cause inscrite ou réinscrite au rôle général, au registre des requêtes ou au registre des demandes en référé :

Juridiction Montant de droits de greffe
Justice de Paix et Tribunal de Police                                 50,00 €
Tribunal de Première Instance
et Tribunal de l’Entreprise

165,00 €

Cour d’appel                                400,00 €
Cour de Cassation                                650,00 €

Autre nouveauté, les droits seront payables au moment du prononcé de la décision définitive.

Ainsi, le juge condamne la partie ou les parties qui sont redevables du paiement du droit de greffe ou du paiement de leurs parts dans ce dernier.

La décision du juge n’est susceptible d’aucun recours.

La partie qui a inscrit l’affaire au rôle est entièrement redevable du droit excepté si :

  • le défendeur succombe, dans ce cas le droit est entièrement dû par ce dernier,
  • les parties succombent respectivement sur quelque chef, dans ce cas, le droit est dû en partie par le demandeur et en partie par le défendeur, selon la décision du juge.

Le droit est exigible à la date de la condamnation.

Dans l’hypothèse où une affaire est rayée ou omise du rôle en application de l’article 730 du Code judiciaire, le droit est exigible à partir de la date de la radiation ou de l’omission à charge de la partie qui a fait inscrire l’affaire au rôle.

Les droits de mise au rôle seront recouvrés par le SPF FINANCES après le jugement définitif.

Le Roi est habilité à déterminer ces règles en matière de recouvrement.

La loi s’appliquera aux affaires dont l’inscription est demandée à partir du 1er  février  2019.

January 18th, 2019|Actualités|

Table ronde SIAMU pour vos projets immobiliers bruxellois

  • Quelles sont les contraintes du SIAMU dans le traitement des dossiers d’avis SIAMU des demandes de permis d’urbanisme ?
  • Vous faites face à des difficultés pour obtenir l’avis du SIAMU ?
  • Vous souhaitez leur poser des questions…

HSP vous convie le mardi 19 février 2019 à une rencontre unique avec le SIAMU !

Objectifs : répondre à vos questions et déterminer une procédure concertée afin d’améliorer le traitement des demandes d’avis de prévention incendie.

Pour favoriser l’équilibre des débats, le nombre de places est limité à un représentant par société.

Attention : en raison du nombre de places limités, la demande d’inscription ne vaut pas confirmation. Un courriel de confirmation vous parviendra dans les meilleurs délais.

Lieu : The Hotel, boulevard de Waterloo, 38 à 1000 Bruxelles

Heure : dès 7h30 pour le petit-déjeuner, début de la table ronde à 8h. Fin prévue vers 12h.

Dans l’attente du plaisir de vous rencontrer le 19 février, nous vous prions d’agréer, chère Madame, cher Monsieur, nos sentiments dévoués.

Anne Guffens § Michel Scholasse

Avocats

Inscription
January 8th, 2019|Conférences – Séminaires|

Demande et délivrance d’un extrait cadastral en ligne

La demande d’un extrait cadastral peut être introduite en ligne via www.myminfin.be depuis le 1er novembre 2018.

L’extrait demandé et payé en ligne sera disponible dans MyMinfin dans les 48 heures. Le demandeur pourra le consulter et/ou le télécharger.

Les extraits cadastraux sont moins chers que lorsque ceux-ci étaient demandés via le formulaire traditionnel. Les tarifs sont forfaitaires. Lorsque la demande porte sur les biens immobiliers propres, la délivrance est gratuite.

Dorénavant douze motifs légitimes peuvent être invoqués afin d’obtenir un extrait cadastral.

November 8th, 2018|Actualités|

CoDT – Le mécanisme de la prorogation doit être utilisé avec parcimonie

Aux termes d’un arrêt du 25 septembre 2018, le Conseil d’Etat censure la pratique de certaines autorités consistant à proroger « en bloc » les délais d’instruction d’une série de dossiers de demande de permis d’urbanisme, sans opérer une analyse concrète.

Suivant le Conseil d’Etat, l’autorité compétente ne peut décider de proroger le délai d’instruction d’une demande de permis qu’après avoir vérifié, d’une part, la complétude du dossier et, d’autre part, la pertinence réelle d’une telle prorogation.

Ceci impliquerait, en principe, que cette double vérification ressorte de la motivation de la décision de prorogation.

C.E., 25 septembre 2018, n° 242.424, Loffet

 

October 30th, 2018|Actualités|

Midi-déjeuner : Vente immobilière et pollution accidentelle : questions choisies

Invitation au “midi-déjeuner HSP” du 25 octobre 2018.

Le nouveau décret wallon relatif à la gestion et à l’assainissement des sols entrera, en principe, définitivement en vigueur le 1er janvier 2019.

Cette échéance est l’occasion de faire le point sur certaines obligations qui s’imposent aux professionnels de l’immobilier en matière de pollution des sols.

Plusieurs questions seront discutées concernant, selon le cas, les agents immobiliers, les syndics d’immeubles, les notaires ainsi que les propriétaires et autres détenteurs de droits réels.

Seront ainsi abordées sous un angle pratique, les règles applicables à l’occasion (1) de la cession d’un bien immobilier et (2) de la survenance d’une pollution accidentelle.

Le midi-déjeuner sera animé par Maîtres Genthsy George et Kevin Polet, tous deux avocats au cabinet HSP.

Réservation souhaitée.

Rendez-vous le jeudi 25 octobre à partir de 12h00 (accueil dès 11h30), fin des travaux prévue vers 14h00.

Adresse du jour: Chemin du Stocquoy, 1 à 1300 Wavre (plan d’accès).

L’inscription à cette session est sous réserve d’acceptation car nous disposons d’un nombre de places limitées. Après vous être inscrit, vous recevrez d’ici quelques jours un e-mail de confirmation.

INSCRIPTION
October 5th, 2018|Conférences – Séminaires|

Midi-déjeuner : La régionalisation du bail d’habitation à Bruxelles et en Wallonie, quelles nouveautés ?

La présentation sera assurée par Maître Maya TABET et Maître Anne GUFFENS.

Quelles questions allons-nous aborder ?

En Région de Bruxelles-Capitale, l’ordonnance du 27 juillet 2017 “visant la régionalisation du bail d’habitation” a été publiée le 30 octobre 2017 au Moniteur Belge et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. En Région wallonne, le Parlement a adopté, le 15 mars 2018, le décret relatif au bail d’habitation qui entre en vigueur ce 1er septembre 2018.

Quelles sont les nouveautés induites par cette réforme, notamment en matière de délais de préavis, de fixation du montant du loyer, d’enregistrement du bail, de cession et de sous-location, etc…?

Quid du bail de résidence principale ?

Quid du bail de colocation ?

Quid du bail étudiant ?

Quid du bail glissant ?

Nous passerons en revue les règles de base ainsi que les nouveautés.

Réservation souhaitée.

Rendez-vous le mardi 25 septembre à partir de 12h00 (accueil dès 11h30), fin des travaux prévue vers 14h00.

Adresse du jour: Chemin du Stocquoy, 1 à 1300 Wavre (plan d’accès).

L’inscription à cette session est sous réserve d’acceptation car nous disposons d’un nombre de places limitées. Après vous être inscrit, vous recevrez d’ici quelques jours un e-mail de confirmation.

 

 

September 13th, 2018|Conférences – Séminaires|